群馬銀行の最適化
ローンを組む前には何度も検討し「自分なり、わが家なくのスタイル」を見つけ、生活防衛をしていかなくてはなりません。
多くの人にとって住宅ローンとの付き合いは20年、30年といった長期にわたるものとなる。
その間には金利状況の変化や自分自身の家計状況の変化がある。
ローンを組んで「そのままほったらかし」は禁物だ。
できる限り総返済額を減らすために ローンをこまめに見直すことが必要である。
近年、住宅ローンの金利は史上最低の水準が続いている。
今よりも金利が高い時期に借りている人が現在の低金利の恩恵を受けるためにはローンの新規で低い金利のローンを組みへ原資に元の高い金利のローンを一括で返済すれば現在の金利を反映した新しいローンに様変わりする。
低い金利に切り替えると返済額が軽減され支払う利息を少なくすることができる。
借り換えは住宅金融公庫融資などの「公的ローン」から銀行などの「民間ローン」 へあるいは金利差のある「民間ローン」間の移動が一般的だ。
公的ローンは新規融資が対象なので借り換え先にならないことを知っておこう。
借り換えを検討する人が気にかけるのは「担保割れ」の問題だ。
従来金融機関は物件の時価に対して幼%を限度として融資を行っていたためにローン残高よりも物件時価が低いと借り換えができないとあきらめてしまう人もいる。
住宅ローンの借り換えに関しては担保評価の2〜3倍まで融資を行う銀行が多い。
これまで延滞なくローンを返済してきたなど一定の条件があるがあきらめずにチャレンジすることが大切だ。
借り換えをする場合どの金利タイプを選ぶかはとても重要である。
「デフレに負けない住宅ローン選び」のところでも説明したが、銀行の金利タイプは大きく3種類ある。
お勧めは10年固定金利型。
現在、このタイプの金利は店頭表示でこそ3%前後だがキャンペーン等で優遇を行っている銀行が多い。
なかには「1%割引」で2%というところもある。
10年固定金利で、借り換えには絶好のチャンスといえる。
10年固定の金利がこれほど下がったのであれば迷わず金利と返済額の安定を図ろう。
変動金利や短期固定金利型のローンは10年固定金利型よりもさらに金利が低いが将来の金利上昇のリスクがある。
短期の固定ローンを利用してもいいと思われるのは返済や退職金などで実質5年以内に完済できるケースである。
店頭ポスターやホームページでは最も金利が低い「3年固定1%」などが大きく取り扱われているが他のタイプのローンも同様に割引されていることが多い。
よく調べてみよう。
保証料無料キャンペーンを利用することもポイントだ。
通常は借り換えの際にも保証料がかかり期間や借入額にもよるが3万〜5万円にもなる場合がある。
キャンペーン以外でも勤務先と取引のある銀行保証料を取らないとしているケースもある。
いろいろ当たってみるとよい。
金利差では月々返済をしているローンと借り換えを検討しているローンへどのくらいの「金利差」があればメリットがあるのだろう? 金利差が1%なら間違いなくメリットがある。
利息軽減のテクニックとしては「借り換え時に返済期間を短くする」方法がある。
現在の返済額にそれほど負担を感じずに返せているのであれば同額程度の返済額で借り換えをする。
そうすると金利が低くなっている分に返済期間を短くできるのだ。
試算結果はケースである。
残りの返済期間は31年からお年になり3年の短縮を図ることができる。
期間を短くできれば固定金利明けの金利上昇リスクを抑える効果もある。
返済期間を短くするという方法は銀行側から提案することはまれである。
最近はインターネットなどを使い自分で試算することもできるのでいくつかのパターンをシミュレーションしてから金融機関に出向くといいだろう。
全期間を固定金利型のローンに借り換える場合以外は契約前に固定期間が終わった後の返済額を試算することが大切だ。
固定期間終了時の金利をいくつか試算したものだ。
10年後に金利が4%になった場合年間約154万円(このケースはたまたま借り換えをしなかった場合とほぼ同じ) の返済をしなければいけなくなる。
借り換えをするときは、金利が高くなったときの返済額に耐えられるかどうかを考えてみた上で借り換えをしなくてはいけない。
試算をするときは、時期の家族のライフイベントも合わせてチェックしておく。
とくに子どもの教育費には注意を払おう。
子どもの年齢を重ね合わせて教育費の負担が大きくなっている時期かを事前に確認することが安心につながる。
固定期間明けの返済額シミュレーションは借り換え先の銀行にお願いすると試算してくれる(お願いしないとしてくれない場合が多い)。
新規ローンを組むときと同様に「10年国定金利型」と1〜3年の 「短期固定金利型」、または「変動金利型」を組み合わせて借り換える方法もある。
その際には「短期固定金利」と「変動金利」の金額をできるだけ少なくすること。
定年後の生活の安定を図るためには退職前に住宅ローンを完済することが必須だがローンを組む段階では8歳以前に終了するような返済期間で契約している人は少ない。
返済期間を短くするとトータルでの支払い利息は減るが毎回の返済額が多くなる。
このためについ返済期間を長めに設定しがちだ。
もっとも、雇用や収入の伸びに不安がある現在の状況では無理に返済期間を短くするのは危険な面もある。
デフレ時代には余裕のある返済額に設定し定期的に繰り上げ返済をして期間を短縮していくほうが安心だろう。
練り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」 の2つの方法がある。
「期間短縮型」 のほうが利息軽減効果は大きいが家計の状況により使い分けるといいだろう。
また練り上げ返済は内入れ金が全額元本に充当され、早い時期に実行するほど高い利息軽減効果を期待できる。
「期間短縮型」を例にとりイメージをつかんでみよう。
期間短縮型で練り上げ返済をした場合の効果は「支払わなくて済んだ利息の額」と「短縮された期間」の2点。
返済開始後すぐに繰り上げ返済をしたケースと完済間近に実行したケースを比べると前者のほうが短縮された期間が長いことがわかる。
通常返済と同時に約104万円(回数を合わせるためぴったりの金額にはならない)を練り上げ返済すると返済期間が3回分短くなり、翌月の返済は41回目のところからとなる。
銀行の多くは練り上げ返済の金額に最低ラインをとくに定めていないが手数料がかかる場合はある程度まとまった金額のほうが効果は高い。
内入れ金額が100万円なら3万1700円、100万円未満は1700円と手数料に段階を設けている銀行もある。
事前にチェックしておくとう手数料負担を抑えることができる。
返済が困難になったら、収入減や失業などで現状の返済が困難になったら、延滞等になる。
できるだけ早くローンの借り入れ先に相談しょう。
民間ローンの場合は金融機関によって対応が異なる。
公表されているわけではないが一定期間元金を据え置くという対応が多い。
利息だけを支払うので毎回の返済額は少なくなるが元金は減らないので注意。
一定期間だけ返済額を減額する。
ボーナス返済のスタイルを変更する。
返済期間の延長などにより返済額を減額。
遅れている返済分を今後の返済に加えて返済を続ける。
4つのメニューは同時に組み合わせられるものもある。
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